您咨询的购房合同、贷款合同、不按时交房、退房退款等事宜，处理方式需结合具体情况判断。
购房者在一定条件下可以依法要求退房退款。
1. 若存在开发商未按购房合同约定时间交房，且逾期时间达到合同约定的退房条件（如超过90天）或法定解除条件的，购房者可要求退房退款。
2. 若存在房屋主体结构质量经核验确属不合格，或房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，购房者有权解除合同、退房退款。
3. 若存在开发商在签订购房合同时故意隐瞒房屋已抵押、已出卖给第三人等情形，导致合同目的无法实现的，购房者可要求退房退款并赔偿损失。
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在处理购房合同中不按时交房、退房退款等问题时，以下常见错误操作行为需要避免：
1. 忽视诉讼时效：法律规定合同纠纷的诉讼时效一般为三年（原《合同法》规定为两年，《民法典》实施后调整为三年），自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。若您明知开发商逾期交房却长期未主张权利，可能因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
2. 未经协商或催告直接拒绝履行自身义务：如在开发商逾期交房后，您直接停止偿还贷款，这可能构成您对贷款合同的违约，银行有权追究您的违约责任，反而使自己陷入被动。
3. 证据收集不完整或不规范：例如未保留好购房合同原件、付款凭证丢失、与开发商的沟通记录未及时保存或未进行公证，导致在后续协商或诉讼中无法有效证明自己的主张。
这些错误操作可能会对您的权益维护造成不利影响，为了确保您的合法权益得到最大程度保护，建议您进一步向律师进行咨询。

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